Mes 3 astuces (et demi) pour bien démarrer en immobilier sans vous planter. - ImmoStart
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Mes 3 astuces (et demi) pour bien démarrer en immobilier sans vous planter.

Des astuces en immobilier il y en a beaucoup, que ce soit comment mieux négocier, comment mieux faire ses travaux, comment mieux rentabiliser son bien et toute une série d’astuces qui font parfois la différence entre un investissement de base et un investissement hautement rentable.

Comme pour beaucoup de conseils, les astuces aussi doivent s’adapter à votre situation. Sélectionner mes 3 meilleures astuces pour cet article n’a pas été facile.

J’essaye donc ici de vous donner 3 astuces et demie qu’on trouve moins souvent sur la toile.

La demi-astuce est un petit bonus pour qui ne se contentera pas de lire uniquement les titres.

L’expertise immobilière

On vous l’a dit et répété, il faut acheter en dessous du prix du marché… Mais voilà, pour acheter en dessous du prix du marché, vous devez connaitre ce fameux prix du marché. Et mine de rien, apprendre à connaitre le marché n’est pas aussi simple au début.

Se faire une idée par soir même implique beaucoup de travail, il faut suivre les annonces, faire des tableaux comparatifs et passer du temps à visiter. Car le prix annoncé n’est pas souvent le prix de vente, donc ce n’est pas vraiment le prix du marché. Car ce qui compte c’est le prix auquel les biens se vendent, pas le prix de départ de la négociation.real-estate-2955057_640

Un agent immobilier avec un peu d’expérience pourra déjà vous aider. Mais une astuce assez simple pour vous faire rapidement une idée est tout simplement une expertise immobilière faite par un expert agréé par plusieurs banques. Certes, cela vous coutera environ 150 €, mais quand vous recherchez un bien n’hésitez pas à dépenser quelques euros pour demander une expertise professionnelle. Non seulement vous en aurez certainement besoin pour obtenir votre prêt bancaire, mais cela vous permet d’ores et déjà de savoir ce que la banque considère comme le prix du marché pour votre bien. En achetant en dessous du prix expertisé, vous savez déjà que la banque vous suivra plus facilement.

Dans la plupart des cas, on ne pense à cette expertise que quand la banque la demande, donc quand le prix est déjà négocié. Alors, sortez du lot, pensez à faire cette expertise avant, vous aurez plus de pouvoir de négociation et vous arrivez à la banque avec un dossier complet dès le début.

Petite astuce supplémentaire, les experts souvent ont une petite fourchette de prix, n’oubliez pas, ils travaillent pour vous, vous étés le client.

Quand j’ai acheté mon premier immeuble de rapport, j’ai démarché plusieurs banques et j’ai été obligé de faire deux expertises, car mon premier expert n’était pas reconnu par une autre banque. Il y avait 20 000 € de différence sur un prix d’achat de 160 000 €. Malheureusement pour moi j’avais déjà signé le compromis à 160 000 €, une des expertises était à 150 000 € ( je vous rappelle que j’ai fait beaucoup d’erreurs sur mon premier bien et le prix d’achat trop élevé en était une).

Après que l’expert ait commencé à travailler, mais avant qu’il ne rédige son rapport, demandez-lui la fourchette de prix dans laquelle il pense évaluer le bien. Ensuite, expliquez-lui que vous ne savez pas ce qui est mieux, qu’il donne la valeur maximale de la fourchette, car cela aidera à convaincre la banque, ou la valeur minimale de la fourchette pour négocier avec le vendeur. Qui sait, si le courant passe il sera peut-être généreux et vous donnera deux versions du rapport. Idem, si vous comptez faire des travaux l’expert donnera une valeur avant et après travaux, vous négociez avec le vendeur sur la première valeur et avec la banque sur la deuxième, n’hésitez pas à guider l’expert pour qu’il minimise la valeur avant travaux et maximise celle après travaux. Ne lui demandez pas de mettre un prix « sous-évalué » ou « surévalué ». Demandez toujours qu’il utilise la valeur « basse » ou « haute » de sa fourchette d’évaluation. (La première demande étant limite illégale la deuxième parfaitement légale).

Poser des questions, discuter et en apprendre le plus possible sur le vendeur.

chalkboard-620316_640Il y a toujours des biens qui se vendent au rabais pour diverses raisons. (Décès, séparation, dettes, déménagement, expatriation), ils existent et il vous faut les trouver. Souvent dans ces cas les ventes passent par une agence immobilière et donc le prix affiché est dans la moyenne. Mais les vendeurs sont souvent prêts à négocier à la baisse si vous arrivez à jouer la bonne carte.

Un vendeur pressé (dettes), qui n’est pas ou plus attaché sentimentalement au bien (séparation, déménagement ou expatriation), ou qui n’a pas de prêt hypothécaire sur le bien (décès et succession) sera un « bon » vendeur avec qui il sera plus facile de faire baisser le prix.

Bien connaitre le vendeur est presque aussi important que bien connaitre la valeur du bien pour pouvoir négocier.

Voir ce que les autres n’ont pas vu dans le bien.

Ma dernière astuce pour cet article : voir une possibilité d’exploitation qui ne saute pas aux yeux.

Soyez imaginatif lors de la visite. Visualisez le bien dans une autre configuration, un autre style d’exploitation, une division sans travaux…

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Quelques exemples que j’ai rencontrés.

  • Une maison de maitre avec un grand jardin, et passage latéral pour aller à la remise.
    • Sacrifier une partie du jardin pour faire des places de parking couvertes.
  • Une petite maison unifamiliale de 2-3 chambres.
    • Transformez-la en collocation. Vous voyez ces maisons de rangée a un étage. Salon, salle à manger, cuisine et toilettes au rez-de-chaussée et 2 chambres plus salle de bain à l’étage ?

Bref, la petite maison familiale. Pour peu qu’elle soit bien située, vous pouvez la transformer en colocation sans problème. (et sans permis d’urbanisme). Souvent le salon peut se transformer en chambre en ajoutant une porte et une cloison. Si le salon est cavé, il est très facile de mettre un coin douche dans cette nouvelle chambre. Vous voilà déjà avec une collocation trois chambres. Et souvent la quatrième chambre peut se faire sous les combles. Vous doubler ainsi le loyer que vous auriez pu tirer de cette maison en la louant a une famille.

Si vous avez raté la demi-astuce du 3 et demi, c’est la fourchette de l’expert immobilier.

 

“Cet article participe à l’événement inter-blogueurs “Mes Meilleures Astuces en Immobilier” organisé par Claire du blog www.investiraufeminin.com. Si vous avez aimé cet article, n’hésitez pas à le partager. Vous m’aiderez ainsi à faire connaitre ce blog.”

Stéphane
 

  • Violaine dit :

    Merci Stéphane pour ces astuces. Je ne connaissais pas celle de l’expert. Sais-tu si c’est spécifique au marché belge ou si c’est applicable également au marché français ?

    Violaine

    • Stéphane dit :

      Bonjour Violaine,

      Tres bonne question. En effet l’expertise est quasiment obligatoire pour un pret hypothecaire en Belgique.
      En France les banques doivent évaluer le bien aussi mais pas besoin d’expert agréé. Par contre rien ne t’empeche de directement produire un rapport d’expert (l’avantage en France es bnques n’ont pas de liste d’experts qu’elles acceptent. )
      De plus l’expert te donne une valeur plus précise si tu n’as pas l’habitude d’évaluer les biens.

      Voici le code en France:
      https://www.legifrance.gouv.fr/eli/ordonnance/2016/3/25/FCPT1520257R/jo/texte

      « Sous-section 4
      « Evaluation du bien immobilier

      « Art. L. 313-20.-Lorsque le prêteur procède ou fait procéder à l’évaluation du bien immobilier à usage d’habitation financé à l’aide d’un prêt mentionné à l’article L. 313-1, il veille à ce que :
      « 1° Celle-ci soit réalisée par un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d’octroi du prêt afin de fournir une évaluation impartiale et objective ;
      « 2° Il soit fait application de normes d’évaluation fiables, tenant compte des normes reconnues au niveau international.
      « Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions du présent article, et notamment celles relatives à la compétence et à l’indépendance de l’évaluateur.

  • Claire dit :

    Merci Stéphane pour cet article.
    Tout à fait fan de ta 3ème astuce “voir ce que les autres n’ont pas vu dans le bien”.
    On a souvent tendance à penser que la location nue est la seule forme de location
    Or il peut être pertinent dans certains cas d’envisager une exploitation en location meublée, colocation, location courte durée.
    C’est une façon de se différencier de ce que proposent les autres.
    Cela permet par ailleurs d’améliorer sensiblement sa rentabilité et son cash flow.

  • Détélina dit :

    Merci Stéphane de partager ton expérience et de nous rappeler ces réflexes qui nous aideront à renforcer notre expertise et notre patrimoine !
    A bientôt !

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