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Investir en partant de zéro : Le crédit hypothécaire sans apport.

Comment convaincre son banquier.

Comment investir avec l’argent des autres.

En général, l’argent des autres, c’est la banque qui le possède et qui va vous le prêter. Comment convaincre votre banquier de vous accorder ce crédit?

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Le crédit hypothécaire sans apport

crédit hypothécaire sans apport

Vous devez donc convaincre une banque ou un organisme de crédit de vous prêter cet argent dont vous avez besoin.

En échange vous leur donnez le bien acheté en garantie. C’est le fameux prêt hypothécaire (Garantit par une hypothèque sur le bien).

Vos économies ne vous permettent pas d'injecter du cash dans cet achat. Ce que les banques appellent l'apport. La solution: le crédit hypothécaire sans apport. 

Vous avez trouvé un bien rentable, il ne reste plus qu’à le financer.

Vous n’avez pas beaucoup d’économies, mais forts des conseils trouves sur le web, vous vous êtes formé, vous avez trouvé un bien rentable qui peut se louer avec un cash-flow positif. Vous avez préparé votre dossier crédit, avec ce dossier investissement béton sous le bras vous voilà prêt pour la suite. Votre prochain interlocuteur, le banquier.

Mettons-nous maintenant un peu à la place de cet être étrange et si méconnu du grand public…le banquier !

Confortablement assis à votre bureau, vous avez 5 minutes avant le prochain rendez-vous et après avoir jeté un œil sur votre portefeuille d’investissement, vous terminez un article dans une revue spécialisée sur les fonds mutualisés, le sujet de votre thèse en économie. Vous êtes banquier et entre autre gérez les portefeuilles d’investissement de vos clients.  Il est maintenant 9 h et votre prochain rendez-vous est arrivé pour une demande de prêt.

Un de ces fameux investisseurs immobiliers. Quelqu’un qui se «  lance », qui a trouvé l’affaire du siècle et qui bien sûr n’a pas d’argent et veut que la banque le finance.

Un gars plus jeune qui va vous expliquer pourquoi il est un meilleur investisseur que vous, pourquoi son projet est béton et vous demander de faire exception à la plupart des règles émises par votre siège pour lui accorder un crédit.

Nos acteurs sont en place, la scène se déroule comme suit.

Bonjour M. le banquier, je viens vous voir pour faire une demande de prêt. Voyer vous j‘ai trouvé un super investissement immobilier, voici le dossier. Regarder la belle maison, avec les loyers que je vais en tirer je peux facilement rembourse un prêt. Vous verrez mes estimations de cash-flow avec un prêt à 2,50% sur 25 ans, c’est positif donc je peux l’auto financer même sis vous me prêter les frais de notaire. Donc je recherche un prêt total, quels taux pouvez-vous me proposer ?

Option 1 : vous êtes un client régulier.

Désolé mais la politique de la banque est de ne prêter qu’a 80%, on fait parfois des exceptions à 100% si vous achetez votre maison, mais en fait pour les investissements on a une limite à 70%, il vous faut apporter le reste.

Option 2 : Vous êtes un très bon client

Je suis vraiment désolé mais la politique de la banque est de ne prêter qu’a 80%, on fait parfois des exceptions à 100% si vous achetez votre maison. On peut regarder ensemble ce qui est possible. Voyons votre dossier. Oui en effet c’est un beau projet. Je peux entrer une demande au siège mais aucune garantie qu’elle soit acceptée.

Option 3, vous n’êtes pas client chez lui.

La politique de la banque est de ne prêter qu’a 80%, on fait parfois des exceptions à 100% si vous achetez votre maison.
Mais regardons ensemble ce qui est possible. Commençons par votre profil, salaire, économies, etc. Voyons votre dossier. Oui en effet c’est un beau projet. Je peux entrer une demande au siège, il faudra bien sur domicilier vos revenus chez nous. Je vais essayer de convaincre le siège mais aucune garantie que ce soit accepté.

Ce que votre banquier a envie d’entendre :

Bonjour, je voudrais vous acheter de l’argent, je suis prêt à payer, devenir votre client sur d’autres produit. Je suis un super client, je vais vous rapporter sur le long terme. Voici des garanties et toutes les informations qui vont vous aider à convaincre votre siège de vous laisser faire de l’argent avec moi.

Examinons les points clefs:

La garantie de remboursement du capital

Si la banque vous prête de l’argent, ce qui la préoccupe le plus est bien entendu que vous le lui remboursiez, ou du moins que vous payez les intérêts régulièrement.

L’hypothèque leur garantit le remboursement, ou plutôt une partie du remboursement. Si vous faites défaut la banque vends votre maison et se paye sur le prix de la vente.

C’est pour cela que les banques évitent de prêter plus de 80%, car une vente forcée rapporte en général uniquement 80% du prix de vente normal.  Pour pallier à ce problème vous avez 2 options :

  • Apporter d’autres garanties.
  • Un mandat sur une assurance vie
  • Un livret d’épargne bloque
  • Une garantie d’un tiers.
  • Jouer avec la valeur en vente forcée expertisée de votre bien.

Une expertise immobilière dans le cadre d’un achat est de toute façon une quasi-obligation pour un prêt a plus de 80%. Si vous avez réellement trouve la bonne affaire, l’expertise devrait mentionner un prix en vente forcée intéressant. À vous aussi de visiter avec l’expert, mettez bien en évidence les points positifs du bien, comme sa situation géographique, les possibilités en location, bref tous les points qui en font une bonne affaire. Si vous comptez faire des travaux, donner la liste de toutes les modifications à l’expert, et même si vous compter mettre la main à la pâte, procurez-vous des devis de professionnels pour aider l’expert à bien valoriser les futurs travaux.  Je vous conseille enfin de choisir et payer l’expert directement.

Car si vous demander un crédit de 80% de la valeur estimée en vente forcée de l’immeuble c’est bien plus facile à accepter pour la banque. Cela reste une exception, mais une exception « acceptable ».

La garantie de payement des intérêts et traites mensuelles.

C’est ici que votre projet bien documenté prend toute son importance. Le cash-flow généré par la location est une garantie pour la banque de toujours recevoir ses mensualités.

Il faut donc aussi que votre projet documente correctement comment vous établissez la réserve d’argent pour continuer à payer pendant les périodes de vide locatif.

Mentionnez comment vous aller gérer un locataire mauvais payeur. La réserve ou assurances prise pour palier à ce problème.

Je suis un super client et je veux être votre client

Si vous parler à un banquier, il veut votre clientèle. Vous devez vous vendre ! Pensez aux produit annexes qu’il peut vous vendre :

  • Assurance sur le prêt. Cela doit faire partie de votre demande.
  • Assurance loyer impayés.
  • Assurance incendie sur le bien.
  • Assurance protection en justice car vous aller faire des travaux.
  • Bien entendu, les loyers seront domiciliés sur un compte dédie.
  • Vous avez surement une voiture, qui est votre assureur ?
  • Vos parents ne vous ont-ils pas mentionne récemment qu’ils voudraient changer de banque ?

Certes ça semble un peu gros présenté comme cela. Mais essayez de mentionner tous ces points dans la discussion et demander une offre pour chaque assurance.

Astuce : Une fois le prêt en route, rien ne vous empêche soit d’annuler certaines assurances après une année ou de les refinancer à meilleur prix. Plus le banquier a envie de vous avoir comme client plus il fera d’efforts pour défendre votre dossier au siège.

Autre détail important : le taux. Sachez que chaque agence a un taux minimal en dessous duquel elle ne peut descendre sans autorisation. Vous demandez déjà au banquier de défendre une exception sur la quotité au siège, ne le forcer pas aussi défendre une exception pour vous donner un taux plus bas. N’hésitez pas lors de la négociation à lui demander quel est le taux minimum qu’il peut pratiquer en agence sans en référer au siège. Je vous déconseille d’essayer de descendre en dessous.

Je suis prêt à payer

Si vous parler à un courtier, il veut sa commission. L’important pour vous c’est de pouvoir concrétiser votre projet. Le taux du prêt est en fait secondaire. Si votre projet est viable avec un taux élevé tant mieux, vous pouvez vous permettre d’accepter un « mauvais » taux pour le moment. Et, dans un an, quand vous aurez des loyers stables et sécurisés, une meilleure situation et un bien rentable en portefeuille, rien ne vous empêche de racheter votre prêt via une banque qui aura beaucoup plus facile à dire oui à ce moment-là car vous êtes passe d’un projet sur papier avec risques et inconnues, a une situation concrète avec des rentrées prouvées.

Les produits annexes sont aussi une bonne motivation pour le courtier qui touchera sa commission.

Fournir toutes les informations

Votre dossier ne doit pas se focaliser uniquement sur le bien à acheter. Préparer déjà un dossier demande de crédit avec toutes les informations nécessaires. (Exemple).

En arrivant avec ce dossier vous évitez au banquier/courtier une certaine charge de travail. Cela vous donne en plus l’image de quelqu’un de professionnel qui sait connait son sujet et inspire confiance.

Résumé:

  • Sortez du lot dés le premier contact pour obtenir le crédit sans apport tant convoité.
  • Choisissez bien le produit a vendre: 
    • Vendez votre profil de client au banquier.
    • Vendez votre projet et cotre capacité de remboursement au courtier.

Conclusion

Mieux vous serez préparé meilleur sera votre chance de convaincre une banque ou un organisme de crédit de vous prêter cet argent dont vous avez besoin.

Vous demander un crédit hypothécaire sans apport. Certes vous n'apportez pas de cash, mais soulignez bien tout ce que vous apportez pour pallier á ce déficit.

Pensez en premier á la personne á qui vous adressez votre demande. Choisissez votre discours en fonction de votre interlocuteur. Votre projet est important mais c'est vous l’élément clef. Mettez vous en avant.

Un livre que je vous conseille, il m'a aidé et m'aide encore au travail comme dans les négociations immobilières: Le best seller de Dale Carnegie: Comment se faire des amis et influencer les gens. J'ai personnellement lu la version Anglaise. Je vous mets le lien vers l'original et vers la version Française. Un très bon investissement.

*Liens en affiliation.

Stéphane di Bari
 

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