Les dangers de la Location Courte Durée. (saisonnière)

Comment éviter les embûches pour booster sa rentabilité.

Les 5 aspects auxquels vous devez penser avant de vous lancer dans la location de courte durée.

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1) Saisonnier!

Parlons de l'éléphant dans la pièce. La location de courte durée est souvent appelée location saisonnière et elle porte bien son nom, vos rentrées dépendent des saisons.

Selon l’emplacement de votre bien, la haute et la basse saison peuvent différer fortement. Certaines locations, comme la plage sont bien plus prisées en été et la « basse saison hivernale » peut facilement se transformer en saison morte. Même un appartement en plein centre de la capitale peut souffrir d’une basse saison. Prenons Paris par exemple. Généralement, on considère que la basse saison va du 1er novembre au 31 mars, et la haute saison, du 1er avril au 31 octobre. (source : www.parisinfo.com)

De grands événements ont lieu chaque année à Paris et l’affluence de visiteurs se répercute fortement sur la disponibilité : Pâques, le 14 juillet, Noël, le Nouvel An, les grandes foires et les salons internationaux (Salon de l’automobile, Foire de Paris, Salon de l’agriculture, etc.), les défilés de haute couture…

Si par contre votre appartement se loue à des hommes d’affaires, la basse saison est plutôt l’été.

Non seulement vous devrez apprendre à moduler votre offre pour attirer différents clients en fonction de la saison, mais aussi prévoir votre budget pour faire faces aux creux dans vos réservations.

Résumé:

  • Apprendre à modifier vos offres pour attirer un public plus cible en fonction de la saison et ainsi limiter vos vides locatifs.
  • Prévoir une réserve financière pour faire face aux vides locatifs. Utiliser les rentrées boostées en haute saison pour constituer cette réserve.

2) Investissement ou travail à plein temps ?

entretient ménager

Accueillir vos visiteurs, préparer leur logement, répondre à leurs questions et attentes, vérifier que tout est en ordre après la location, nettoyer, etc...

Avez-vous prévu un budget « Temps » pour gérer vos locations ? Car beaucoup l’oublient, si la location saisonnière offre de meilleurs rendement, elle demande aussi beaucoup plus de temps consacré à la gestion.

Vous n'avez pas envie d’être sans cesse bloqué le vendredi soir car vous devez accueillir des  visiteurs? Plus moyen de partir en week-end car justement vous devez être présent pour louer votre bien? Cette gestion chronophage peut impacter votre vie privée.

Il existe maintenant de simples petites boites a clef avec code électronique, un petit gadget qui vous libère déjà d'une obligation. 

Le locataire paye souvent pour le ménage, personnellement je n'aime déjà pas passer du temps a faire le ménage chez moi, alors le faire dans mes locations, très peu pour moi. 

Je prévois simplement une armorie fermée á clef et un service de ménage. Tout les ustensiles de la femme de ménage sont stockés dans cette armoire.  


Résumé:

  • Le succès de vos locations tient beaucoup á vos capacités de gestion. Ne négliger pas le temps a y consacrer, surtout au début.
  • Boite a clef électronique, délégation du ménage, armoire dédiée aux ustensiles pour le ménage. 

3) La concurrence et le marketing!

louer sur airbnb

Les offres sur les sites style AirBnB et autres se multiplient, la location saisonnière a le vent en poupe. Comment vous placez vous par rapport à vos concurrents ? Saurez-vous garder votre part du gâteau ?

L’emplacement de votre bien est important. Avant d’acheter un bien en pensant a le rentabiliser via la location saisonnière, faites une étude du marché, visitez plusieurs sites pour voir les types d’offres dans le quartier. Quels prix pouvez-vous espérer ? Vérifier les calendriers des disponibilités des bien concurrent pour vous rendre compte s’ils sont souvent occupés.

N’oubliez pas, au contraire d’une location « normale », vos clients vont choisir sans visiter, uniquement sur base de votre annonce. Choisissez les 5 annonces dans le quartier qui vous plaisent le plus et posez-vous cette question : « Si je loue mon bien, pourquoi choisirais-je de le louer plutôt que de louer un de ces 5 autres ? ». Votre annonce devra répondre à cette question implicitement.

Pensez à un service photo pro. Les locataires aiment également voir comment il pourrait utiliser les pièces de votre logement, ça les aide à se projeter plus facilement dedans. Pensez à décorer avant de faire les photos, une scène avec les couverts mis à table, un plat avec des fruits ou quelques fleurs, une étagère avec des livres plutôt qu’une étagère vide. Un chandelier pour ajouter une touche de chaleur a l’ambiance.

Négliger le marketing de votre bien peut faire la différence entre un bon taux d’occupation et un logement vide la plupart du temps. La qualité de votre annonce fera la différence. Une description soignée, de bonnes photos sont la base. Il faut aussi ajouter les petits plus qui plairont à votre marche cible. Les touristes aimeront savoir si les lieux à visiter sont facilement accessible, s’il y a des restaurants et des bars à proximité. Alors que les hommes d’affaire seront intéressés par un endroit calme mais bien connecté. Enfin il vous faudra chouchouter vos premiers clients, car les commentaires sur vos annonces devront être positif dès le début.

Résumé:

  • Faire une annonce presque parfaite.
  • Engagez, si besoin, les services d’un photographe professionnel pour vos annonces. A défault, mettez votre bien « en scène » décorez la table, ajoutez des objets types livres, chandeliers, ou bols de fruits pour faires vos photos.
  • Demander à vos clients de commenter leur visite sur le site, et assurez-vous de les satisfaire pour recevoir des commentaires positifs.

4) Les charges!

charges locatives

Voici un point simple mais souvent mal évalué. Vous payez toutes les charges. Eau, chauffage, électricité, internet et télévision, taxes communales, poubelles.

La plupart des débutants n’ont pas une vision claire des charges. Certaines sont fixes, mais la consommation dépend du locataire et de la saison. Un locataire en hiver vous coûtera plus cher qu’un locataire en été. On peut facilement se laisser impressionner par les rentrées plus importantes des loyers en saisonnier, sans se rendre compte que les dépenses associées pénalisent fortement votre rendement comparé à une location classique. Un  habitude que j'ai prise est de relever les compteurs une fois par mois.

Enfin, il y a les charges typiques à ce style de location : la lessive et le repassage du linge de maison. Le nettoyage. Le renouvellement des produits de base. Un locataire qui arrive ne doit pas être oblige de courir au supermarché du coin (Sel, poivre, quelques épices, serviettes, café, thé, un peu de sucre, papier toilette, savon, allumettes, etc… )

Résumé:

  • Suivez de très près vos factures.
  • Créer un tableau avec le coûts de vos charges mensuelles.
  • N'oubliez pas les charges annuelles.
  • La perfection est de connaitre, par location, le montant des charges, pour se rendre compte a chaque réservation du bénéfice net.

5) L’investissement de départ!

Il est facile d’oublier que pour louer un logement meublé il faut au préalable acheter non seulement le mobilier mais la décoration, les luminaires, la TV, les électros, la literie, les tentures, les stores, les couvert et divers ustensiles de cuisine et le matériel d’entretien

Sans compter tous les autres gadgets comme la machine expresso, le petit réveil matin, ou le kit de toilette de secours, qui feront du séjour devant le locataire un plaisir.

Ce budget ne peut facilement se monter à 4000 ou 5000 € pour l’aménagement d’un studio ou d’un appartement une chambre.

Un méthode simple pour se rendre compte si on a pensé a tout est d'aller vivre un weekend dans le logement. Toutes les lacunes en équipement deviennent évidentes.

Résumé:

  • Avant de décider de louer faites la liste de touts l'équipement a acheter. Et budgétiser ce montant.
  • Vivre au moins un weekend comme un locataire pour évaluer le niveau d’équipement.

Conclusion

Vous désirez rentabiliser votre bien en le louant a courte durée? C'est une super idée, la location courte durée apporte beaucoup de valeur ajoutée á votre bien et les retours financiers et personnels sont gratifiants. Suivez ces quelques conseils pour éviter de vous retrouver dans le rouge et profitez au maximum de ce type de location.

Vous avez d'autres conseils? Des expériences a partager?  Laissez nous un commentaire.

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Stéphane di Bari
 

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