Votre bonne affaire en immobilier

Passer de « une » bonne affaire en immobilier à « votre » bonne affaire en immobilier.

Voici un sujet largement traité sur le web, faites une recherche google et vous trouverez plus d’un site vous expliquant comment dénicher la bonne affaire en immobilier. Pourtant en généralisant on oublie souvent que « la » bonne affaire et « une » bonne affaire sont deux choses différentes. En effet une bonne affaire pour X n’est pas toujours une bonne affaire pour vous.

Si vous suivez mon défi : trouver une bonne affaire par semaine vous verrez que j’essaye de trouver différents types de bonnes affaires pour montrer que c’est possible. Et si la première bonne affaire du défi (un immeuble de rapport) est parfaite pour moi, d’autres ne le sont pas. Qui sait, elles le sont peut-être pour vous! 

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Avant de vous expliquer comment dénicher VOTRE bonne affaire je vais vous raconter comment mon amie Anne a trouvé sa bonne affaire il y a quelques mois. Cela vous illustre pourquoi bien comprend la différence entre une bonne affaire et votre bonne affaire en immobilier est important.

Anne et son histoire

J’ai une amie, Anne, qui comme moi investit dans l’immobilier. Récemment elle a fait une super affaire.

Elle a acheté un bâtiment divisé en deux appartements et un hangar dans lequel le propriétaire voulait faire trois autres appartements. Le permis d’urbanisme avait été refusé. Ils en voulaient 200.000€ elle a proposé 150.000€ et ils ont accepté. Pour Anne c’est une super affaire. En effet les loyers des deux premiers appartements couvrent déjà la mensualité de son prêt ! Dans le hangar, au lieu de trois appartements elle a demandé à son architecte de faire une demande pour deux appartements qui passera à l’urbanisme avec beaucoup plus de facilités. Elle fait la rénovation avec son mari et son beau-père. Bref la rénovation ne lui coutera pas trop (40.000€) et une fois les deux autres appartements prêts, bingo son cash-flow aura augmenté de deux loyers (900€).

Au total, un cout après travaux de 208.750€* et des loyers qui s’élèvent à 1.750€/mois (21.000€ annuel). Un rendement de 10,05% on peut dire bravo à Anne c’est une bonne affaire !

*Par simplicité je ne compte que : 150.000 achats + 18.500 enregistrements + 40.000 travaux

Jusque-là vous êtes d’accord, Anne a fait une super bonne affaire. En fait si vous vous intéressez un peu à l’immobilier vous vous dites « j’aimerais faire un pareille bonne affaire ». En fait vous vous dites peut-être « C’est LA bonne affaire qu’il me faut pour démarrer, le départ de la fortune ».

Bonne affaire pour Anne, mauvaise affaire pour moi

J’investis moi-même en immobilier et j’avais des vues sur ce bien. Mais voilà, pour moi ce n’est pas du tout une bonne affaire.

Comment est-ce possible. Simplement parce que je ne vous ai pas tout dit.

Anne n’a pas emprunté la somme totale mais seulement 130000€. Elle a apporté 39.000€ en fonds propres, car elle a aussi financé les frais d’acquisition (19.000€). Elle a un très bon taux car elle a le profil idéal pour la banque et n’emprunte pas 100%. Anne emprunte à 15 ans, elle paye son prêt 810€ par mois, et rentre avec ses deux appartements 850€ par mois.

De mon coté j’essaye d’emprunter le plus possible, je demandais à la banque 170.000€ sur 20 ans et ma mensualité s’élevait à 860€ par mois. Bref sans la certitude des deux autres appartements je ne suis pas en cash flow positif et surtout mon projet ne tient pas la route vis-à-vis de la banque. Mais avec les 900€ par mois estimés après travaux pour les deux autres loyers cela reste intéressant, la banque pourrait donc suivre.

On vérifie rapidement les chiffres en appliquant la règle des 70%1750 de loyer*0.7= 1225€ >> 860€ la banque considère que le bien s’autofinance.

Parlons maintenant des travaux, je ne peux pas me permettre de mettre la main à la pâte, je dois passer par un entrepreneur. Mes offres tournent autour des 45.000€ pour créer les appartements plus 15.000€ pour les deux salles de bain y compris les deux chaudières à gaz et 6.000€ pour les deux cuisines placées. On rajoute 10% d’imprévus et on arrive à un total de 72.600€

Je serais donc à 241.350€* investi. Cette fois si j’emprunte le montant des travaux ma mensualité en 20 ans devient : 1.224,7€ ce qui est bien supérieur aux loyers de 850€. Je devrais donc soit injecter du cash soit demander un différé de remboursement le temps des travaux.

*150.000 + 18.750 + 72.600

A priori, si vous appliquez la règle des 70% :  1.750 de loyer*0.7= 1.225€ = 1.224,7€ Nous sommes à la limite de l’autofinancement, pour la banque cela peut toujours passer. Mais le projet est soumis à un permis d’urbanisme, les loyers futurs sont « estimés » et pas « prouvés ». Je suis certain que vous avez déjà deviné que la banque est beaucoup plus réticente et me demande maintenant d’apporter des fonds propres pour limiter le risque et diminuer la mensualité. Cela reste malgré tout pas mal si j’arrive à convaincre la banque : 8.6% de rendement.

Sur papier je suis moins rentable qu’Anne, de plus je dois aussi considérer la gestion à distance qui est une charge en plus. Mais surtout gérer des travaux à distance ce n’est pas facile et le coût en déplacement me fait perdre du « temps ».  Enfin, ces déplacements rentrent en conflit avec mes autres obligations actuelles, il suffit d’un seul problème sur place qui me demanderait de me déplacer au mauvais moment et ce projet devient un vrai piège. 

Une bonne affaire pour moi est une affaire qui ne me demande pas de déplacement imprévu.

Votre bonne affaire en immobilier

Définissez des critères de recherches.

Type d'investissement.

Faites une présélection du type d’investissement qui vous convient pour cela posez-vous les questions suivantes.

1: Pourquoi investissez-vous dans l’immobilier ?

  • Créer un patrimoine à léguer à ses enfants.
  • Garantir sa retraire.
  • Gagner son indépendance financière.
  • Diversifier son patrimoine.
  • S’amuser.

2: Vous voulez que ce soit une activité a plein temps ou une activité sur le côté ?

3: Evaluez le temps que vous serez prêt à investir. Même si vous comptez optimiser et automatiser la gestion ne vous leurrez pas il vous faut investir du temps dans une bonne affaire.

4: Vous désirez faire de l’achat revente (soyez prêts à faire des travaux) ou de la location ?

Vos réponses vous permettrons de définir le type de location qui vous convient

  • La location nue. Souvent  à titre de résidence principale.
  • La location meublée. (Charges comprises ou pas)
  • La location à des étudiants. (Souvent meublée, charges comprises, pas de domiciliation, année scolaire)
  • La collocation. (Un seul bail mais un groupe de locataires)
  • La location meublée de courte durée. (Saisonnière, AirBnB, plus rentable mais plus chronophage)
  • La Sous-location (du cash-flow « facile » mais pas de patrimoine)

La location commerciale et les parkings ayant une dynamique différente je ne les traites pas dans cet article.

Une fois le type d’investissement choisi, évaluez votre budget et votre capacité d’emprunt.

Budget

Votre budget dépends principalement de deux paramètres, le cash á disposition pour investir et votre capacité d'emprunt.

Je vous recommande cet article sur ​Investir sans apport : Le crédit hypothécaire​​​

Un autre point du budget, comptez-vous mettre le bien en gestion, si oui combien cela vous coûtera-il ?

Travaux

Décidez du type de travaux acceptable.

Rénover complètement ou seulement rafraîchir ?

Vous êtes prêt à diviser un bien et si besoin vous confronter à la législation en vigueur? (En France on peut diviser sans passer par une demande officielle, en Belgique la procédure officielle est obligatoire).

Le permis d'urbanisme, voulez vous uniquement faire des travaux qui ne demandent pas un permis?

Voulez vous faire une division urbanistique soumise a permis?

Compter vous faire les travaux vous même ou prendre un entrepreneur?

Dans le premiers cas, apprenez a bien évaluer le prix des travaux, dans le second cas demander deux á trois devis avant de signer un compromis. Vous pouvez aussi mettre une clause suspensive dans le compromis de vente spécifiant la liste des travaux a faire et  le prix maximum des devis.

Type de bien

Une fois que vous avez vos critères il vous suffit de définir le type de bien qui se conforme a votre plan.

Pensez à la copropriété si vous rechercher un appartement. (Problématique qui n' existe pas avec une maison ou un immeuble de rapport).
Quelques exemples :

  • Vous voulez louer a des étudiants en collocation, cherchez maison/appart dans les villes estudiantines avec de 3 à 5 chambres. N'oubliez pas un salon séparé peut se transformer en chambre.
  • Location courte durée, l’emplacement est le plus important. Cherchez plutôt des maisons/appartements avec 1 à max 2 chambres faciles d’accès.
  • Vous voulez diviser, cherchez de grands appartements ou mieux de grandes maisons, de préférence à rénover ou rafraîchir.

Vos critères de recherche

  • Ville - quartier
  • Type de bien ( Maison, appartement, immeuble)
  • Nombre de chambres min
  • Nombre de salles de bain/douche
  • Prix
  • Etat (rénover ou pas)

Plus vos critères seront précis plus les annonces trouvées seront facile a trier. 

Automatiser vos recherches.

Vous avez vos critères ? Ville, prix, nombre de chambres, etc... Il est temps d’arpenter les sites d’annonces. Faire votre recherche et la sauvegarder.

La première fois triez bien toutes les annonces. Sélectionner au minimum 10 candidats. Si vous n'avez pas assez de résultats ouvrez vos critères.

Ensuite assurez-vous de recevoir dans votre boite email un rappel chaque fois qu’une annonce correspondante à vos critères est ajoutée ou modifiée.

Contacter les annonceurs

Contacter au minimum les 10 annonces sélectionnées, allez visiter pour vous faire une idée de l’écart entre une annonce et le bien correspondant.

Conclusion

Quand la bonne affaire arrive il faut savoir la saisir :

Etre certain que l’offre vous correspond bien. (Vous savez à l’avance ce que vous planifiez de faire avec le bien, comment et combien cela coûtera au final). N'hésitez pas a sauvegarder plusieurs recherches si vous avez plusieurs types d'investissements en vue, cela facilite le tri.

Etre prêt à faire une offre rapide (avoir bien calculé son budget et connaitre sa capacité de financement).

Voilà maintenant c’est à vous !

Dites-moi dans les commentaires quel type d’investissement vous convient le mieux, et surtout pourquoi, et quel est votre plus gros obstacle ? J’essayerai de vous donner des conseils pour surmonter ces obstacles et vous lancer.

“Cet article participe à l’évènement inter-blogueurs intitulé “dénicher la bonne affaire immobilière” organisé par le blog mission-investisseur-immeuble.com. Si vous avez aimé cet article, partagez-le :)”

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Stéphane
 

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