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Mes pires erreurs en immobilier

Il y a quelques années, je me lançais dans l'achat d'un premier bien immobilier. Mon chemin a été semé d’embûches. 

MES plus belles erreurs en immobilier.

Je ne vais pas vous parler ici des « x erreurs à éviter » ou les « x plus grosses erreurs ». Nous allons parler de concret, les erreurs ci-dessous, je les ai faites ! Elles m’ont coûté beaucoup de temps et d’argent. Bien des investisseurs ne se seraient pas relevés après une telle mésaventure immobilière, j’ai eu de la chance et je suis toujours là. Car ces erreurs m’ont aussi appris beaucoup et maintenant mes investissements immobiliers s’en portent bien mieux. Aujourd’hui, j’espère que ces erreurs vont aussi vous apprendre quelque chose, sans que vous deviez passer par la case « coûtent beaucoup de temps et d’argent ».

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Par contre j’ai plutôt bien travaillé coté demande de crédit. Ce ne fut pas facile. Je venais de changer d’emploi, j’étais en période d’essai, et je demandais un prêt total (125 %) pour un investissement. 

Ce n’est pas toujours facile de lancer une réflexion sur ses propres erreurs. Surtout que, plus je prépare le sujet, plus je me rends compte de la longue liste de bourdes que j’ai faites lors de mon premier investissement.

J’essaye de vous les raconter dans l’ordre chronologique.

self-reflect

J’ai donc acheté mon premier immeuble de rapport en 2004. En cherchant sur le site belge «immoweb.be », j’avais trouvé plusieurs biens intéressants entre Charleroi et Liège. Et je me suis arrêté sur un immeuble comprenant 10 chambres d’étudiant à Liège. Les loyers payaient largement le prêt (prêt à 6 % d’intérêts à l’époque). Malgré un calcul des charges fort approximatif, la marge était suffisante pour absorber cette approximation. Sur papier, le projet était donc très bon.

Faire une visite correcte du bien.

Je me rappelle à quel point j’étais nerveux, lors de la visite, lors du contact avec le propriétaire, quand j’ai fait mon offre. Je n’osais rien demander. Par exemple, il y a une chambre que je n’ai pas visitée, car le propriétaire me disait qu’il n’avait pas la clef. En fait la chambre était très sale et je ne m’en suis rendu compte qu’après l’achat car j’ai aveuglément cru le propriétaire et assumé que cette chambre était dans le même état que les autres.

Ne pas me renseigner sur la législation et l’urbanisme.

J’achetais un bâtiment avec 10 kots (chambre pour étudiant en « Belge ») et je ne connaissais pas la loi sur la location de kots ! Je pensais simplement que si tout était loué, c’était en ordre. Grave, très grave erreur. Je ne me suis renseigné qu’auprès d’une personne, qui avait des appartements en location. Je n’ai pas cherché à contacter quelqu’un qui louait des kots. Un simple coup de téléphone au service du logement de la ville m’aurait aussi informé des règlements et des permis à demander. Bref par manque de renseignements, j’ai acheté un bâtiment qui n’était pas en ordre. Aujourd’hui, l’information est accessible sur internet, ne pas se renseigner ou ne pas se former avant d’acheter est vraiment une erreur à ne plus faire.

Négocier le prix

C’est une erreur que je pense peu font encore, mais oui, je n’ai pas essayé de négocier le prix. Ou plutôt j’ai tellement mal fait ça. C’est le jour de signer le compromis que j’ai eu le courage de demander au vendeur s’il pouvait me faire une petite réduction de prix… Alors que je m’étais déplacé jusque chez lui pour signer le compromis. Je pensais que comme il vendait à un prix «bas » et que les loyers payaient déjà le prêt à 125 %, c’était une bonne affaire. N’oubliez jamais que si un prix semble bas, il y a sûrement une raison. Il vous faut comprendre cette raison. Dans mon cas, le propriétaire savait que les ennuis arrivaient avec les permis de location, il avait plusieurs bâtiments et se débarrassait du plus problématique. De plus, j’aurais dû faire une expertise avant de signer le compromis, car pour obtenir le prêt, j’ai dû faire expertiser et les valeurs données par l’expert étaient le prix proposé, bref ce n’était même pas une bonne affaire niveau prix. 

Résumé:

À ce stade de ma liste d’erreurs, certains pensent peut-être à ce fameux volatile, le pigeon, et oui, j’avoue le vendeur en avait trouvé un... Moi.
Le compromis est signé, et après moultes banques et courtiers, avec une semaine de retard sur le délai de la clause suspensive du compromis, j’ai obtenu mon prêt.
Passons maintenant aux autres erreurs.

pigeon

Le Notaire

notaire

Déjà un conseil, si vous n’avez pas de notaire, surtout ne prenez le notaire du vendeur.

Une erreur qui semble anodine, n’ayant pas de Notaire à l’époque, j’ai simplement décidé de prendre le même notaire que le vendeur pour l’acte d’achat de mon premier bien immobilier. 

Il faut savoir que le notaire est votre allié dans une transaction et son importance n’est pas à minimiser. Il est sensé vérifier que le bien est conforme à la loi et vous informer de toutes irrégularités, des clauses particulières et des lois encadrant certains points.
Dans mon cas, l’immeuble était repris sur l’acte comme maison unifamiliale alors qu’il était loué en 10 minis studios. Et comme maison unifamiliale, il était en ordre d’urbanisme, mais officiellement, il n’était pas divisé. Le notaire du vendeur n’a pas du tout attiré mon attention sur ce point crucial. 
Le problème, j'ai fait confiance au notaire, après tout, c’est son travail de tout vérifier lors de mon achat. Chose que je ne savais pas : le vendeur et le notaire se connaissaient, et bien entendu, si j’avais compris le risque légal que posait l’immeuble répertorié comme maison unifamiliale soit je n’aurais pas acheté soit j’aurais demandé que le propriétaire le mette en ordre. 

Comment éviter cette erreur?

Tout simplement en ne faisant pas confiance aveugle à un partenaire, mais en vérifiant chaque étape de l'acquisition d'un bien immobilier et cela vaut aussi pour les travaux.
Vérifier que la description du bien dans l'acte notarié est conforme à ce que vous achetez si vous avez un doute demander à votre notaire de vérifier. 
Et n’oubliez pas, le notaire et un partenaire crucial pour l'investisseur immobilier un bon notaire travaille pour vous et non pas simplement pour signer un document les recherches qu'il fera, il les fera pour s'assurer que vous ne soyez pas entourloupés et pas simplement comme formalités administratives.

Ne pas décider correctement de sa population locative.

Le bâtiment était complètement loué et je n’ai pas essayé de discuter avec les locataires. Une fois que j'avais commencé à payer le prêt, il fallait que les loyers rentrent. J'ai gardé les locataires que l’ancien propriétaire avait choisis. J'avais des chambres d'étudiant et dans mon esprit elles étaient louées à des étudiants. 

Cependant, les chambres étaient louées à beaucoup de gens qui n'étaient pas étudiants. C'étaient des gens qui y avaient mis leur résidence. Les étudiants n'étaient pas intéressés à rentrer dans ce bâtiment en tant que nouveau locataire puisque le bâtiment était loué par d'autres types de personnes.

Comme j'étais intéressé par l'argent qui rentrait, je n'avais pas changé de locataire. J’aurais dû vider le bâtiment et mettre fin à tous les contrats avec comme excuse le rafraîchissement de l’immeuble.
C'est quelque chose auquel vous devez penser. Peut-être que vous ne le ferez pas, peut-être que vous allez acheter un bâtiment avec de bons locataires dedans. Vous devez penser à quel type de locataire vous désirez louer et si ceux qui y sont ne correspondent pas, demandez vous si vous voulez les garder. 
Pour toutes ces raisons donnez-vous la possibilité de changer de locataire si vous avez la possibilité de le faire. 

Ne pas rafraîchir le bien

Acheter un bâtiment dans son jus et ne pas le rafraîchir est une très mauvaise idée. Si comme moi, vous pensez « les locataires payent, je ne vois pas pourquoi je devrais risquer un ou deux mois sans loyer pour repeindre la chambre » et bien comme moi vous vous plantez. Un locataire qui rentre dans un logement propre et repeint aura souvent plus de respect pour le bien, et l’entretiendra mieux que s’il rentre dans un bien très moyen. De plus, les personnes qui acceptent des biens moyens le font souvent par manque de moyens.
Dans mon cas, ne serait-ce que nettoyer et repeindre à l'intérieur de toutes les chambres aurait déjà changé complètement le type de locataire que j'avais.

Les avantages de rafraîchir le bien :
• En vidant le bien, on se rend compte de l’état réel du bien et des potentiels problèmes.
• On peut facilement réparer les robinets et chasse d’eau qui fuient.
• On peut vérifier les éviers et douches. Un petit joint de silicone qui évitera de devoir refaire le plancher de la salle de bain plus tard. (oui, c’est du vécu.).
• Un nettoyage en profondeur redonne un attrait et diminue les risques de vermines.
• Le locataire doit vider le bien. Vous ne vous retrouvez pas avec le nouveau locataire qui a laissé ses encombrants. 

Petit plus à faire des travaux

La banque permet de ne payer que les intérêts du prêt (pas de capital) pendant toute la durée des travaux. Vous pouvez même demander un différé de remboursement complet.
Donc encore une fois : faites des travaux.

Ne pas garder un coussin de cash pour les imprévus. 

Heureusement, sur 18 mois, j’avais fait assez de rentrées pour couvrir les travaux de mise en conformité. Mais ce fut juste. En plus, comme j’étais serré financièrement, j’hésitais à mettre un locataire a la porte et j’étais prêt à accepter n’importe quel locataire qui payait. 

Vous devez absolument garder du cash pour les imprévus. Sinon, c’est une perte de contrôle. Le stress du porte monnaie vous pousse a faire des erreurs. Et vous serez plus limités dans les choix. Vous devez avoir une réserve de cash pour couvrir les loyers sur au moins 2 mois. 

Comment éviter ces erreurs en immobilier?

Ma pire erreur dans l'immobilier a tout simplement été de penser que tout allait aller bien. En fait dans l'immobilier, si on arrive déjà à éviter les erreurs, on peut très bien s'en sortir, c'est d'ailleurs là tout la raison de mon blog dans lequel je partage mes erreurs pour vous les éviter.
Ne vous laisser pas arrêter par la peur de l’erreur, au contraire si vous avez lu cet article jusqu’au bout, c’est que vous vous préparez déjà, vous vous renseignez, et vous avez raison. Si vous l'avez aimé, partagez cet article car qui sait, vous permettrez peut être à quelqu’un d’éviter un grosse erreur.


Un achat immobilier cela se prépare correctement. De la recherche du bien à la mise en location. 

Retrouvez moi sur la chaîne YouTube(en pause) 

“Cet article participe à l’évènement interblogueurs “ma pire erreur en immobilier” organisé par le blog renoveuse-astucieuse.com. Si tu as aimé cet article, partage-le s’il te plaît. Tu m’aideras ainsi à faire connaître ce blog :)”

Stéphane
 

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